深圳1500套新房入市 雖降價(jià)攬客但成交量仍未如預(yù)期


盡管“銀十”開發(fā)商推盤熱情見漲，深圳樓市卻是秋風(fēng)陣陣，涼意漸濃。10月14日，深圳首 個(gè)限地價(jià)限售價(jià)的“雙限”住宅項(xiàng)目碧桂園鳳凰國際公館正式開盤入市，算上前兩天先后開盤的香山美墅·云頌、綠景紅樹灣壹號等具有市場代表性的項(xiàng)目，近一周內(nèi)深圳樓市有**過1500套新房源進(jìn)入市場。然而，這些項(xiàng)目雖然各有不同的手段攬客，也吸引了不少購房者“圍觀”，但較終的成交量卻并未如預(yù)期。“隨著政策不斷將投 資客擠出市場，相比上半年甚至過去幾年，深圳市場現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)價(jià)格平穩(wěn)、成交萎縮的狀態(tài)。”提及市場變化，某品牌房企城市營銷負(fù)責(zé)人如是總結(jié)道。
有新盤價(jià)格低于二手房　去化率僅六成
南都記者了解到，位于坪山的碧桂園鳳凰國際公館**開盤推出了348套新房源，總價(jià)范圍171萬- 383萬元。2016年底該項(xiàng)目地塊以深圳首宗限地價(jià)又限售價(jià)的條件出讓，彼時(shí)已經(jīng)明確未來商品房預(yù)售均價(jià)需低于同類項(xiàng)目屆時(shí)備案價(jià)的90%，且不得**3 .06萬元/平方米，較高銷售單價(jià)不**過3.23萬元/平方米。
據(jù)悉，該地塊成交樓面地價(jià)為2.24萬元/平方米，而目前地塊所在區(qū)域的二手房均價(jià)已經(jīng)在3.1萬元/平方米左右。對比之下，碧桂園鳳凰國際公館**開盤僅3 .06萬元/平方米的均價(jià)，不僅是坪山在售新房中的較低水平，甚至比二手房價(jià)格還低，受到市場關(guān)注。
市場人士透露，碧桂園鳳凰國際公館在10月13日進(jìn)行認(rèn)籌，10月14日正式開盤時(shí)，現(xiàn)場到場的客戶有近300人，但即便價(jià)格相對吸引，348套新房較終僅去化200余套，去化率約六成。
無*有偶，**天開盤的福田區(qū)豪宅項(xiàng)目綠景紅樹灣壹號，也因?yàn)檠渝?年才較終開盤而受到市場廣泛關(guān)注，推出的345套新房甚至獲得了700多的認(rèn)籌客戶，現(xiàn)場搖號客戶471個(gè)，但較終也因?yàn)闂壻徔蛻糨^多，去化率不足七成。
有中介人士向南都記者透露，較早在2015年底項(xiàng)目就開始籌劃入市，但因?yàn)閷徟念A(yù)售價(jià)格一直達(dá)不到開發(fā)商預(yù)期的10萬元/平方米以上，導(dǎo)致入市時(shí)間數(shù)度推遲。
此次綠景紅樹灣壹號開盤的價(jià)格普遍在8-9萬/平方米間，毛坯價(jià)格，還推出了開盤當(dāng)天9.8折、按時(shí)簽約9.9折、一次性付款9.8折等優(yōu)惠，較終也并未能吸引更多的客戶入手，在認(rèn)籌客戶**出近一倍的情況下，開盤當(dāng)天去化不足七成。
知情人士指出，綠景紅樹灣壹號100多平方米的兩個(gè)大戶型基本**，但80余平方米的戶型因?yàn)閷?shí)用率稍顯不足，導(dǎo)致客戶購買意愿不強(qiáng)。
實(shí)際上，碧桂園鳳凰國際公館、綠景紅樹灣壹號已屬近期去化相對不錯(cuò)的項(xiàng)目，10月12日開盤的南山區(qū)豪宅項(xiàng)目香山美墅·云頌情況更為慘淡，推出836套住宅，均價(jià)8.2萬/平方米，前期認(rèn)籌客戶501人，到場參與搖號選房的卻不足400人，因?yàn)闂夁x客戶較多，較終僅售出300余套房源，去化率低于四成。
投 資客被擠出　市場更為理性
總體來看，如今的市場熱度，已不復(fù)以往，如華潤城項(xiàng)目般的搶房熱潮亦難再現(xiàn)。多數(shù)觀點(diǎn)均認(rèn)為，受調(diào)控的影響，如今投 資客大大減少，目前市場已經(jīng)越來越理性，無論是一手還是二手房，均不再盲目追求項(xiàng)目價(jià)格的投 資性，而是傾向于選擇核心區(qū)域配套較好等性**的項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
“這種情況至少會持續(xù)到年底。”某品牌房企城市營銷負(fù)責(zé)人向南都記者表示，過往兩年深圳的項(xiàng)目開盤去化率基本在七成以上，部分甚至可以達(dá)到九成，但今年以來，除了少數(shù)類似華潤城的熱點(diǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目開盤去化率已經(jīng)普遍降至四五成。
經(jīng)歷前兩年的樓市熱潮后，目前市場整體庫存已經(jīng)偏低，因此調(diào)控政策已從“去庫存”轉(zhuǎn)向“去杠桿”，打壓樓市投 資性行為，全國各地樓市也因此受到不同程度的影響。
上述人士分析指出，在一二三線城市布局不均衡的房企，因?yàn)槎€城市項(xiàng)目去化率降低，會考慮將*城市的項(xiàng)目以價(jià)換量，從而補(bǔ)充資金。
另一方面，即便是負(fù)債率和融資成本都相對較低的房企，也有加快資金回流，從而抓住市場下行時(shí)兼收并購機(jī)會的考慮，因此同樣會希望能提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，適時(shí)獲取更多優(yōu)質(zhì)土地。
“目前房企更希望追求量，而不是價(jià)格。”上述人士分析指出，基于年底回款等壓力，接下來市場推出首付分期、打折優(yōu)惠、特價(jià)房等促銷手段的項(xiàng)目也會逐步增多。短期來看，目前市場價(jià)格較為平穩(wěn)，客戶回歸理性，整體利好剛需。但因?yàn)樽≌玫毓?yīng)一直較少，而城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期較長，所以未來幾年內(nèi)深圳的住宅供給依然還是處于緊張的狀態(tài)中，不過整體是向好的。

1.位置：位于寶安區(qū)寶源路與西鄉(xiāng)大道交匯處，一號線西鄉(xiāng)站D出口600米處，十一號線碧海灣站B出口300米處；


2.交通：一號線西鄉(xiāng)站D出口步行600米，十一號線碧海灣站B出口步行300米，公交站臺為圣淘沙駿園站， 多條公交路線途經(jīng)，320路 718路 m240路 m375路 m382路 m507路 高峰專線72路，交通十分方便；


3.房源面積有55平米-113-1000平米 自由組合 戶型方正實(shí)用，采光通透，租金為70元/平起租，管理費(fèi)為5元/平。


4.配套：周邊配套完善，樓下有湘菜酒樓，便利店、有駿通大、牛肉火鍋店、各種此湘菜館、川菜館、沙縣小吃等，距離西鄉(xiāng)天虹僅五路程，各種價(jià)位的房、小區(qū)房、農(nóng)民房，能滿足您公司員工衣食住行。

一把賣出36.5億元 別墅成交大漲115%


一周大數(shù)據(jù)
根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周（10月15-21日）新建住宅市場（剔除自住房和**房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交36.5億元，環(huán)比上周略漲3%，成交624套，環(huán)比**周增加7套。其中別墅成交71套，環(huán)比上漲增加27套，別墅成交占比11%。較新新房成交均價(jià)為47158元/平方米，環(huán)比價(jià)格有所下調(diào)。
一周區(qū)域亮點(diǎn)
“銀十”新房市場繼續(xù)保持穩(wěn)定，別墅成交環(huán)比大漲。上周別墅成交6.48億元，環(huán)比**周大幅增長115%，35122元/平方米的成交均價(jià)，套均價(jià)913萬元/套，環(huán)比**周減少229萬元/套。普宅套均價(jià)543萬元/套，環(huán)比**周再次下滑23萬元/套。
1，11個(gè)區(qū)域成交額上漲
來自中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周除石景山、房山等2區(qū)域成交額環(huán)比下跌外，包括朝陽、海淀、豐臺、大興、通州、昌平、順義、門頭溝、平谷、懷柔、密云等眾多區(qū)域成交額上漲。
數(shù)據(jù)表明，上周東城、延慶等2個(gè)區(qū)域0成交，西城、懷柔等2區(qū)域只有一個(gè)成交樓盤。大興區(qū)19個(gè)樓盤有成交記錄，成交樓盤數(shù)較多。上周僅懷柔區(qū)域成交套均價(jià)**過1000萬元/套以上，原因在于該區(qū)域只有一個(gè)別墅項(xiàng)目成交，總價(jià)偏高。
2，14個(gè)限競房集中大興、昌平和房山
上周限競房成交樓盤主要集中在大興、昌平和房山，大興和悅?cè)A錦(免費(fèi)看房)限競房共有1693套房源，全部為6-8層花園洋房，1梯2戶，戶型是90平三居和130平四居，容積率1.8。周邊金茂府、海梓府等豪宅的提升了區(qū)域居住氛圍。亦莊金茂府疊拼180-210㎡在售，主力戶型為130平-210平3居-5居。城建·海梓府目前主推玫瑰墅疊拼，樣板間已經(jīng)開放，在售疊拼為280-370㎡。
昌平**京投發(fā)展·公園悅府項(xiàng)目容積率1.58，項(xiàng)目位于北五環(huán) 8號線平西府站上蓋，目前主推27層高層產(chǎn)品，兩梯四戶，戶型面積87-136平。
順義**城建·合院項(xiàng)目戶型為210-370平方米的合院產(chǎn)品，同時(shí)在售的還有部分高層，戶型面積為95平方米三居。項(xiàng)目采用組團(tuán)布局方式,強(qiáng)調(diào)組團(tuán)及圍合院落，園林規(guī)劃以有機(jī)整體為訴求，組團(tuán)綠化與低密度住宅院落景觀渾然一體。
3，總價(jià)2000萬元以上房屋僅成交1套
從成交價(jià)格情況看，上周除石景山區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)外，海淀、豐臺、順義、門頭溝、懷柔等區(qū)域成交價(jià)格環(huán)比上揚(yáng)，朝陽、大興、通州、昌平、房山、平谷、密云等7區(qū)域價(jià)格下挫。
上周新房市場僅東城區(qū)的金勝嘉園1個(gè)樓盤成交價(jià)格**過10+，成交均價(jià)120078元/平方米，榮登上周新房市場成交均價(jià)的*一，現(xiàn)房銷售。
數(shù)據(jù)顯示，上周新房市場售價(jià)5-7萬元/平方米之間樓盤成交套數(shù)較多，達(dá)到51%。其次是3-5萬元/平方米之間的房屋，成交均占比23%。
上周，總價(jià)500-1000萬元之間的房屋成交量良好，達(dá)到49%，其次是500萬元以下的房屋，占比45%，剛需和剛改項(xiàng)目占據(jù)了整體成交市場的9成。總價(jià)2000萬元以上僅成交1套。目前總價(jià)在500-1000萬元之間的房屋，平均成交價(jià)格為53464元/平方米，套均價(jià)709萬元/套，成交均價(jià)有所下跌，但套均價(jià)上漲。
4，別墅產(chǎn)品套均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)
中原的數(shù)據(jù)表明，上周五環(huán)內(nèi)新建住宅成交62套，成交量占比10%，與**周保持平穩(wěn)。五六環(huán)之間房屋成交份額較高，占比54%。五六環(huán)之間新房較新成交均價(jià)54499元/平方米，環(huán)比**周價(jià)格平穩(wěn)。
上周新房市場3居產(chǎn)品成交量較大，占比59%，90平方米以下的房屋成交較多，占比4成。
別墅產(chǎn)品中，疊拼別墅產(chǎn)品周度成交量良好，上周疊拼別墅成交43套，占比6成，套均價(jià)7141萬元/套。其次是聯(lián)排產(chǎn)品，套均價(jià)為883萬元/套，環(huán)比**周均上漲。
上周新建住宅市場（含普通住宅+豪宅+別墅）較新成交狀況


（數(shù)據(jù)來源：建委。備注：上述數(shù)據(jù)個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格為當(dāng)年網(wǎng)簽遺留房源，成交價(jià)與現(xiàn)時(shí)有別。）

項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)地鐵口和碧海灣地鐵口中心地段，300米可到沿江高速，


200米到寶安中心區(qū)，到南山科技園，500米內(nèi)的配套有兩個(gè)地鐵口、天虹購物、酒吧娛樂、酒店休閑等等。


部分戶型帶私人花園，先到先得，旁邊沒遮擋物采光非常好，可配備辦公桌子，直接拎包入住，家具齊全，車位充足。
目前在租面積有55-113-122-165平方，需要更大可選擇喜歡戶型進(jìn)行合并，價(jià)格只需70元/平方，管理費(fèi)5元

· 面積信息：面積 55-113-122-165㎡，使用率約60% ，可容納工位8~12個(gè)


· 價(jià)格優(yōu)勢：72元/m2?月，押二付一


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金九購房季到來 華潤南山前海雙盤三推獲關(guān)注



** 企業(yè)名稱 企業(yè)公眾號 影響力指數(shù)
1 華潤置地 華潤城 84.62
2 龍光地產(chǎn) 龍光玖龍臺 69.67
3 深業(yè)置地 深業(yè)上城 67.98
4 龍光地產(chǎn) 龍光城 67.12
5 天安云谷投Zi資 天安云谷二期 67.04
6 星河集團(tuán) 深圳星河WORLD 64.37
7 啟迪控股 啟迪協(xié)信深圳科技園 62.65
8 鵬瑞地產(chǎn) 深圳灣1號 61.58
9 金地、**、大百匯集團(tuán) 深圳中心綜合體 60.76
10 潤科置業(yè) 潤科華府 56.73
11 碧桂園集團(tuán) 碧桂園領(lǐng)寓 56.49
12 世茂集團(tuán) 世茂前海中心 54.19
13 心海控股 心海城 53.82
14 寶能集團(tuán) 寶能城 53.05
15 金地集團(tuán) 金地龍城 52.14
16 東關(guān)集團(tuán) 東關(guān)樂尚林居 51.19
17 華潤置地前海公司 華潤前海中心 51.12
18 深城投置業(yè) 深城投中城AIO 49.76
19 聯(lián)建投Zi資 聯(lián)建君鈺府 49.11
20 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 恒大時(shí)尚慧谷大廈 48.31
21 東部開發(fā)集團(tuán) 英郡年華時(shí)光里 46.35
22 深業(yè)置地 深業(yè)東嶺 46.17
23 碧桂園集團(tuán) 碧桂園鳳凰國際公館 46.01
24 東海集團(tuán) 東海國際公寓 45.92
25 唐商集團(tuán) 唐商前海雙悅 45.71
26 泰富華集團(tuán) 泰富華天巒湖 44.56
27 宏發(fā)集團(tuán) 宏發(fā)QCC前城 44.35
28 康利集團(tuán) 康利城 44.24
29 瑞錦豐實(shí)業(yè) 牧云溪谷 43.86
30 君勝集團(tuán) 君勝熙瓏山 43.85
31 中熙投Zi資集團(tuán) 香莎公館 43.62
32 花樣年地產(chǎn) 花樣年家天下 43.47
33 富宏地產(chǎn) 鳳凰天譽(yù) 43.12
34 恒大集團(tuán) 恒大城市之光 43.07
35 中駿置業(yè)控股 中駿四季陽光 42.95
36 深島實(shí)業(yè) 里城璽樾山 42.38
37 寰安置業(yè) 前海嘉里中心 41.84
38 頤安集團(tuán) 頤安都會 41.49
39 宇宏投Zi資集團(tuán) 深圳宇宏健康花城 41.33
40 頤安集團(tuán) 麓園 40.99
41 深圳機(jī)場地產(chǎn) *城 40.73
42 鵬城置業(yè)投Zi資 鵬城瓏門 40.47
43 中洲寶能置業(yè) 前海觀一 40.03
44 泰富華集團(tuán) 泰富華悅都會 39.66
45 安宏基控股集團(tuán) 安宏基天曜 38.92
46 懷德地產(chǎn) 懷德峰景 38.85
47 勤誠達(dá)集團(tuán) 勤誠達(dá)前海世界 38.61
48 金洪實(shí)業(yè) 金洪觀薈 38.49
49 龍光地產(chǎn) 龍光玖龍璽 37.17
50 恒大集團(tuán) 恒大天璟 37.04
深圳房企項(xiàng)目官微影響力**50
**說明
1、時(shí)間：2019年9月1日至2019年9月30日；
2、來源：本**為樂居財(cái)經(jīng)根據(jù)微信公眾號公開數(shù)據(jù)查詢，以閱讀量、點(diǎn)贊數(shù)、更新頻率等系數(shù)加權(quán)所得，解釋權(quán)歸樂居財(cái)經(jīng)所有。
**解讀
2019年9月深圳房企項(xiàng)目官方微信影響力**50**新鮮出爐，****的房企項(xiàng)目依次是華潤城、龍光玖龍臺、深業(yè)上城、龍光城、天安云谷二期，其影響力分值分別為84.62、69.67、67.98、67.12以及67.04，房企龍光地產(chǎn)在本月****中占據(jù)兩席，其中龍光城更是連續(xù)4個(gè)月入圍**，可見影響力之巨。
樂居財(cái)經(jīng)收集了65個(gè)在售房企項(xiàng)目微信公眾號作為"深圳房企項(xiàng)目官方微信影響力**榜"的樣本庫，9月份共有65個(gè)賬號有更新。本次**影響力指數(shù)取決于深圳房企項(xiàng)目官方微信月推送次數(shù)、總發(fā)文量、總閱讀量、頭條日均閱讀量、總點(diǎn)贊數(shù)、頭條日均點(diǎn)贊數(shù)、頭條閱讀峰值、頭條點(diǎn)贊峰值、運(yùn)營策略、實(shí)際影響等多項(xiàng)數(shù)據(jù)。
本月深圳房企項(xiàng)目官方微信影響力指數(shù)的平均值為45.44，50個(gè)**項(xiàng)目中有25個(gè)項(xiàng)目**平均值。其中前50項(xiàng)目公眾號總閱讀量的平均值為7408.29，有14個(gè)項(xiàng)目位于平均值以上；月推送次數(shù)的平均值為6.52篇，其中29個(gè)項(xiàng)目推送量達(dá)到平均值；公眾號總點(diǎn)贊量的平均值為47.91，共19個(gè)項(xiàng)目**過平均水平。
案例回顧
標(biāo)題：華潤城潤府三期(三期）項(xiàng)目銷售公示方案賬號名稱：華潤城時(shí)間：2019-09-17
華潤城潤府三期9月17日取得預(yù)售許可證，先推售4號樓、5號樓兩棟住宅，再推3號樓商務(wù)公寓，兩輪產(chǎn)品的選房流程刷爆了深圳人的朋友圈。
從項(xiàng)目銷售公示方案、到住宅登記溫馨提示、公證搖號流程及規(guī)則、公證選房提示、選房結(jié)果公示；以及后來的3號樓商務(wù)公寓登記溫馨提示，兩輪產(chǎn)品的選房流程刷爆了深圳人的朋友圈，雖然時(shí)間緊迫，要求苛刻，必須要本人到場，登記需要200萬保證金，但全城仍因一座樓盤而瘋狂，潤府之名一時(shí)無兩。
標(biāo)題：華潤前海中心悅璽公寓銷售方案公示——前海華潤金融中心T201-0078（3）一期T4棟賬號名稱：華潤前海中心時(shí)間：2019-09-18
無*有偶，同一天獲得預(yù)售許可證的華潤前海中心，在華潤城引爆朋友圈的次日，也公布了悅璽公寓T4棟的銷售方案公示。
同一家房企，同一天拿證，連續(xù)兩天公布銷售方案，同樣得到較大的關(guān)注，悅璽公寓地處前海，雖然還沒有華潤城那樣完善的商業(yè)配套，但前海的未來價(jià)值是毋庸置疑的，這也是它雖然是公寓，但閱讀量仍然比較靠前的原因。
標(biāo)題：深圳較強(qiáng)規(guī)劃方案曝光!沙井要爆發(fā)了賬號名稱：香莎公館時(shí)間：2019-09-13
《深圳市海岸帶綜合保護(hù)與利用規(guī)劃（2019-2035）》9月7日正式出爐，劃出深圳15個(gè)海岸段已有明確發(fā)展定位，海洋新城-松崗沙井段岸段定位為海洋新興產(chǎn)業(yè)、會展經(jīng)濟(jì)區(qū)。
本次深圳提出建設(shè)海洋新城，可見其重要程度。按照官方說法就是：繼前海之后深圳獲得的又一個(gè)承載國家戰(zhàn)略的**性增量發(fā)展空間。海洋新城位于大空港規(guī)劃區(qū)西北部，北起茅洲河口，東面與大空港新城啟動區(qū)國際會展中心相鄰，南側(cè)緊鄰寶安綜合港區(qū)一期工程，西至交椅沙，規(guī)劃面積約7.44平方公里。不得不提，未來僅沙井一地，就有23個(gè)舊改項(xiàng)目，再加上商業(yè)、交通齊發(fā)展，發(fā)展不可**！
標(biāo)題：重磅消息：14號線石芽嶺站動工了賬號名稱：深圳宇宏健康花城時(shí)間：2019-09-05
與機(jī)場快線11號線一樣，深圳地鐵14號線也是快線，這是與11號線方向相反的東部快線，14號線連接福田中心區(qū)、布吉、橫崗、大運(yùn)新城、坪山中心、坑梓，支撐整個(gè)東部發(fā)展軸，覆蓋東部地區(qū)南北向交通需求走廊。
房屋的價(jià)值，很大程度是由它可以享受到的周邊資源決定的；地鐵物業(yè)的較大優(yōu)勢，在于縮短了享受優(yōu)質(zhì)資源的的時(shí)空距離。14號線石芽嶺站動工，意味著花城與市區(qū)的便捷就在眼前，預(yù)計(jì)開通后，乘坐14號線，四站即可到達(dá)福田中心區(qū)，花城將享受與香蜜湖、景田片區(qū)到優(yōu)質(zhì)資源一致的時(shí)空距離。
標(biāo)題：深圳地鐵16號線、14號線較新進(jìn)展！東部人們有福了！賬號名稱：龍光城時(shí)間：2019-09-22
深圳地鐵16號線，是深圳東部的重要軌道交通，連接大運(yùn)新城、龍崗中心城、坪山高鐵站以及坪山區(qū)。起點(diǎn)于龍崗大運(yùn)站，終點(diǎn)位于深惠交界的田心站。
14號線連接福田中心區(qū)、布吉、橫崗、大運(yùn)新城、坪山中心、坑梓，支撐整個(gè)東部發(fā)展軸，覆蓋東部地區(qū)南北向交通需求走廊。將快速拉近深圳中心區(qū)與東部組團(tuán)間的時(shí)空距離，滿足區(qū)域內(nèi)以及組團(tuán)間的快速通勤需求。
總體而言，秉承著“買到就賺到”思想，近期幾個(gè)市區(qū)項(xiàng)目的銷售方案都得到了較大的關(guān)注，即便是公寓產(chǎn)品也是一樣；其次，地鐵物業(yè)由于其交通上的便捷性，關(guān)于地鐵施工進(jìn)展的內(nèi)容也有很大的吸引力；其三，也許是金九的到來，9月份的房企項(xiàng)目都有較高的關(guān)注，在此，樂居建議有購房計(jì)劃的網(wǎng)友，也不妨多都關(guān)注一下這些深莞惠在售樓盤。

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