辦公地址：上海市閔行區(qū)莘莊地鐵站北廣場(chǎng)雅致路215號(hào)置業(yè)大廈7樓（閔行區(qū)人民法院旁） 電 話：159 2121 9899

上海房地產(chǎn)律師網(wǎng)：，是上海市10強(qiáng)所、市級(jí)文明所、市級(jí)**所，房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)創(chuàng)辦的法律網(wǎng)站，專業(yè)提供商品房、二手房買賣、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)陪購(gòu)、房產(chǎn)繼承、離婚房產(chǎn)、建筑工程等律服務(wù)，成功承辦過(guò)房地產(chǎn)案件數(shù)百起。新閔所成立于1985年，位于閔行區(qū)莘莊地鐵北廣場(chǎng)，2008年，新閔已躍居在上海900家律所前5位，并屢獲“上海市**律師事務(wù)所”、“上海市文明律師事務(wù)所”、等殊榮。

吳宇律師，男，46歲，重點(diǎn)大學(xué)法學(xué)碩士，7年法律專業(yè)學(xué)習(xí)，專業(yè)從事房地產(chǎn)法律工205年，*全國(guó)和上海市法學(xué)會(huì)會(huì)員、律師協(xié)會(huì)會(huì)員、上海市律師協(xié)會(huì)“建筑房地產(chǎn)專業(yè)律**”委員，擁有律師資格證書(shū)和企業(yè)法律顧問(wèn)資格證書(shū)，吳律師曾就職于上海昊理文律師事務(wù)所、現(xiàn)為新閔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人及建筑房地產(chǎn)事務(wù)部部長(zhǎng)，上海房地產(chǎn)律師網(wǎng)（）創(chuàng)辦人、**律師，及多家建筑房地產(chǎn)公司的常年法律顧問(wèn)。吳律師的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程、竣工驗(yàn)收、違約索賠  訴訟代理、房地產(chǎn)糾紛、一、二手房陪購(gòu)、商品房買賣糾紛、二手房買賣糾紛等訴訟與非訴訟法律服務(wù)。

閔行房產(chǎn)律師：拆遷引來(lái)的“確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效”官司

【案情】

　　2015年10月，李某為償還韓某的欠款，將名下房產(chǎn)作價(jià)300000元轉(zhuǎn)賣，并簽訂《轉(zhuǎn)買合同》，后共同到房產(chǎn)局辦理好過(guò)戶登記的全部手續(xù)，但未辦理正式過(guò)戶登記，李某與韓某口頭約定，李某與韓某均可自行聯(lián)系買受人。2015年12月，韓某聯(lián)系到段某愿意買受該房，韓某、段某將與李某簽訂的原《轉(zhuǎn)買合同》及在房產(chǎn)局填好的《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)審批表》中買受人韓某的名字劃掉改為段某的名字。韓某與段某依照變動(dòng)后的合同及審批表在房產(chǎn)局將房產(chǎn)過(guò)戶登記到段建斌名下。李某認(rèn)為《轉(zhuǎn)買合同》是韓某與段某惡意串通后通過(guò)涂劃添加手段偽造而成，不具有客觀真實(shí)性和合法性，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。 

　　【法院審判】

　　 一審法院認(rèn)為雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是變更買受人后的《轉(zhuǎn)買合同》是有效？因李某賣房是為了償還欠韓某債務(wù)，李某與韓某在《轉(zhuǎn)買合同》中約定“任何和李某無(wú)關(guān)”，口頭上也約定均可聯(lián)系房屋真正的買受人，綜合考慮，認(rèn)定韓某出售房屋已獲得了李某的認(rèn)可，且變更買受人后的《轉(zhuǎn)買合同》不存在《*人民共和國(guó)合同法》*五十二條規(guī)定的無(wú)效情形；段某在與韓某以李某的名義簽訂合同過(guò)程中并無(wú)不當(dāng)。因此認(rèn)定李某與段某的《轉(zhuǎn)買合同》有效，駁回李某的訴訟請(qǐng)求。李某不服，提起上訴。二審法院審理認(rèn)為韓某聯(lián)系買房人，直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵，但該轉(zhuǎn)賣行為未**出李某賣房?jī)攤囊馑急硎痉秶撹Υ貌贿`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不影響買賣合同的效力。因此，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，予以維持。 

　　【評(píng)析】

　 關(guān)于上述合同效力的問(wèn)題，*一種觀點(diǎn)李某有賣房?jī)攤囊馑迹n某、段某為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵，但該瑕疵不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　*二種觀點(diǎn)，李某與段某并未有直接簽訂合同的合意，將房屋賣給段某，缺乏李某的意思表示，該合同對(duì)李某不發(fā)生約束力。

　　筆者認(rèn)同*一種觀點(diǎn)，合同本質(zhì)上是一種合意，合同成立是當(dāng)事人意思表示一致，達(dá)成的合意。本案中先來(lái)分析原告的意圖，李某賣房是為了償還債務(wù)，韓某與段某直接在《轉(zhuǎn)買合同》上變更買受人，雖然沒(méi)有與李某直接協(xié)商，但李某具有賣房的主觀意愿。其次李某為了賣房，已經(jīng)與韓某到相關(guān)房產(chǎn)登記辦理好全部的手續(xù)，雖然沒(méi)有最后的登記，但也沒(méi)有將相關(guān)的材料撤回，并且與韓某約定均可以聯(lián)系買受人，可以理解成李某是要將房屋轉(zhuǎn)讓，且不限具體買受人。李某的一系列的作為已經(jīng)清楚表明自己轉(zhuǎn)讓房屋的意思，而本案中段某在合同上以買受人身份簽字的行為也應(yīng)被認(rèn)定是對(duì)李某轉(zhuǎn)讓的行為的接受。二人雖未面對(duì)面進(jìn)行合意，但實(shí)際上是通過(guò)一系列的行為達(dá)成合意。《合同法》對(duì)于認(rèn)定無(wú)效合同的情形有下列幾種：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者*三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。李某主張合同無(wú)效，應(yīng)嚴(yán)格按《合同法》關(guān)于無(wú)效合同的情形的規(guī)定，本案中的《轉(zhuǎn)買合同》不符合《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形。

　 另?yè)?jù)了解上述轉(zhuǎn)讓價(jià)款與轉(zhuǎn)讓房屋的市價(jià)相當(dāng)，之所有引起本案的糾紛，主要是因?yàn)椴疬w。根據(jù)當(dāng)?shù)?*的政策，該房屋在被征收范圍內(nèi)，被征收的補(bǔ)償款**正常的市價(jià)，因此，引起本案的糾紛。在此提醒：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，以維護(hù)社會(huì)公平，保護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)公平穩(wěn)定交易。 

（作者：蔣中意    作者單位：湖南省新邵縣人民法院）

    上海市新閔律師事務(wù)所成立于1985年5月18日，總部位于上海市閔行區(qū)。作為一家具有近25年歷史的律師事務(wù)所，新閔所的成長(zhǎng)見(jiàn)證了近年來(lái)中國(guó)律師業(yè)的迅速崛起。自創(chuàng)立以來(lái)，新閔所一直遵守律師執(zhí)業(yè)規(guī)范，堅(jiān)持以建立具有國(guó)際視野的*國(guó)內(nèi)大所為目標(biāo)，力求以合理的價(jià)格向國(guó)內(nèi)外客戶提供各種形式的高質(zhì)量、*的法律服務(wù)。2008年上海九百余家律師事務(wù)所中，新閔所的規(guī)模已****位。

    新閔所是一家綜合性律師事務(wù)所，客戶群包括**機(jī)構(gòu)、中國(guó)企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、民非企業(yè)等。非訴與訴訟并重是新閔所的特色之一，新閔所提供的法律服務(wù)產(chǎn)品涵蓋公司、外商投資、房地產(chǎn)與建筑工程、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)關(guān)系、教育、爭(zhēng)端解決等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。新閔所還專門成立了律師顧問(wèn)團(tuán)以團(tuán)隊(duì)的形式為閔行區(qū)民政局、教育局及其數(shù)百家下屬單位提供法律服務(wù)。
 
    新閔所的律師團(tuán)隊(duì)包括近90名經(jīng)驗(yàn)豐富的的律師，部分律師執(zhí)業(yè)時(shí)間**過(guò)20年，有些還是上海市**律師顧問(wèn)團(tuán)成員和閔行區(qū)**律師顧問(wèn)團(tuán)成員。我所多位律師曾擔(dān)任上海市東方廣播電臺(tái)“東方大律師”節(jié)目嘉賓，部分律師還在國(guó)外法學(xué)院和律師事務(wù)所學(xué)習(xí)工作，能與有不同文化背景的客戶交流。
  
    新閔所與國(guó)內(nèi)多家律師事務(wù)所建立有廣泛的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，同時(shí)還與美國(guó)、比利時(shí)、日本、新加坡、中國(guó)香港、閩臺(tái)等國(guó)家地區(qū)的律師事務(wù)所有業(yè)務(wù)往來(lái)，可以為客戶的跨地區(qū)業(yè)務(wù)和國(guó)際業(yè)務(wù)提供多方面的法律支持。