實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：
1、一是房屋出售時(shí)，登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售時(shí)，登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。

發(fā)生一房二賣(mài)如何處理?
(一)兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。
(二)兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。
(三)在個(gè)買(mǎi)房人已辦過(guò)戶后又賣(mài)二人的情況下，因這時(shí)出賣(mài)人已沒(méi)有所有權(quán)，所以他的二次賣(mài)房是無(wú)效的。

什么樣的房產(chǎn)糾紛不會(huì)受理呢？王海洋律師：，常見(jiàn)的一些歷史性問(wèn)題，如單位自己建房，自己分房，相當(dāng)于單位內(nèi)部的一些糾紛，法院是不受理的；還有一些的行為，如土地、房產(chǎn)，或者是為單位或個(gè)人落實(shí)政策的這些糾紛，不受的受理范圍。打房地產(chǎn)官司的時(shí)候，訴訟講的是證據(jù)，特別的技巧其實(shí)也沒(méi)有，如果是走訴訟的話，大家平時(shí)多留心，覺(jué)得有可能產(chǎn)生糾紛的地方我們多保留一些證據(jù)，比如一些書(shū)面的證據(jù)，包括合同，還有相關(guān)的錄音錄像等，如果出現(xiàn)糾紛，我們有留存的證據(jù)。

被拆遷方不要安置房而要求賠償時(shí)的糾紛處理被拆遷方不要現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)房而要求賠償，按《房屋拆遷管理?xiàng)l例》二十一條：“拆遷補(bǔ)償形式實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。被拆除人有權(quán)選擇補(bǔ)償形式。”的規(guī)定，房產(chǎn)商只能按被拆遷方被拆遷時(shí)的房屋按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果房產(chǎn)商所簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，屬有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。而若房產(chǎn)商交付的營(yíng)業(yè)房與合同約定的房屋朝向、位置等發(fā)生較大變化，使被拆遷方通過(guò)拆遷安置獲得該營(yíng)業(yè)房用于經(jīng)營(yíng)的合同目的難以實(shí)現(xiàn)，僅從房屋價(jià)差補(bǔ)償，不能彌補(bǔ)今后經(jīng)營(yíng)的損失。因此，這種情況下房產(chǎn)商的違約屬根本性違約，故被拆遷方要求解除雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》符合《中華共和國(guó)合同法》九十四條款(四)項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)當(dāng)予以解除。即便是房產(chǎn)商的違約系他人的行為造成，根據(jù)《中華共和國(guó)合同法》百二十一條“當(dāng)事人因三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

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